قد تكون الوحدات الخاصة صالحة للسكن بينما تظهر بعد التسليم تسربات في السطح، أو تعطل متكرر في المصاعد، أو قصور في العزل الخارجي، أو هبوط في المواقف، أو خلل في الخزانات وشبكات الحريق. هذه ليست مشكلة «صيانة عادية» دائمًا؛ فقد تكون عيب تنفيذ أو مخالفة للمواصفات تقع مسؤوليتها على المطور أو المقاول أو المصمم، وقد تدخل في ضمان مشروع البيع على الخارطة أو وثيقة التأمين ضد العيوب الخفية.
يشرح هذا الدليل كيفية إلزام المطور بإصلاح عيوب الأجزاء المشتركة بعد التسليم في السعودية، مع تحديد دور جمعية الملاك والهيئة العامة للعقار والخبرة الفنية. لا يقدم المحتوى وعدًا بالحكم ولا يغني عن مراجعة محامٍ مرخص وخبير هندسي؛ لأن مصدر الرطوبة أو الشق قد يكون من جزء خاص، أو سوء تشغيل، أو تصميم، أو تنفيذ، وتختلف الجهة الملزمة تبعًا لذلك.
ما المقصود بالأجزاء المشتركة؟
يعرف نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها الأجزاء المشتركة بأنها ما أعد للاستعمال المشترك أو تقتضي طبيعته اشتراك الملكية بين ملاك الوحدات. وتشمل الأرض والمداخل والممرات والمواقف والخزانات والقنوات والخدمات والمسابح والحدائق والساحات والمصاعد ونحوها. ويبين النظام أن الصيانة هي الأعمال اللازمة لحفظ العقار المشترك ومنفعته.
لا يعني وجود جمعية ملاك أن المطور أصبح غير مسؤول عن عيب تسليم. الجمعية تدير وتصون العقار بعد التسليم، أما تكلفة إصلاح خلل أصلي سببه عدم مطابقة التنفيذ أو عيب خفي فقد يرجع بها على المسؤول متى ثبت. وفي المقابل، لا يحمل المطور كل تلف حدث بسبب تشغيل خاطئ أو إهمال صيانة بعد الاستلام. نقطة البداية هي تحديد منشأ العيب وتاريخ ظهوره.
دور جمعية الملاك بعد تسليم الوحدات
إذا بلغ عدد ملاك الوحدات المفرزة ثلاثة فأكثر، يوجب النظام تأسيس جمعية لإدارة شؤون العقار وتسجيلها لدى الهيئة. وفي بيع الوحدة على الخارطة يبدأ تسجيل الجمعية اعتبارًا من بدء تسليم ثاني وحدة. وتتمتع الجمعية بعد التسجيل بشخصية معنوية وذمة مالية مستقلة، ويحدد نظامها الأساسي استعمال الأجزاء المشتركة وإدارتها واشتراكات الصيانة.
وجود الجمعية يفيد في توحيد المطالبة بدل إرسال عشرات الشكاوى المتعارضة. تجمع الجمعية محاضر التسليم والضمانات وشكاوى الملاك، وتتخذ قرارًا بتكليف خبير، وتوجه إخطارًا واحدًا إلى المطور، وتحفظ عروض الإصلاح. ويمكن استخدام منصة مُلّاك في الخدمات المتعلقة بتأسيس الجمعية وتنظيم إدارة الأجزاء المشتركة.
متى يكون المطور ملزمًا بالإصلاح؟
الإخلال بالمواصفات أو المخططات
تلزم لائحة البيع والتأجير على الخارطة المطور بتنفيذ المشروع حسب المواصفات المتفق عليها في العقود ودراسة الجدوى، وتزويد المشترين بالمخططات الفعلية، وتمنع تعديل المخططات التنفيذية المعتمدة إلا بعد موافقة الهيئة والمشترين أو المستأجرين. فإذا سُلّم المدخل أو المصعد أو العزل أو شبكة التصريف على خلاف المستندات، يكون الملف ملف مطابقة قبل أن يكون صيانة دورية.
عيوب ظهرت خلال فترة ضمان المشروع
توجب المادة (14) من نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة الاحتفاظ بنسبة 5% من القيمة الإجمالية لتكلفة الإنشاءات في حساب الضمان، أو تقديم ضمان بنكي بالنسبة نفسها، بعد شهادة الإنجاز. ولا يصرف المحتجز للمطور إلا بعد سنة من انتهاء المشروع المرخص، أو عند تقديم وثيقة تأمين ضد العيوب الخفية وفق اللائحة.
وتقرر المادة (31) من اللائحة أنه إذا ثبت بتقرير خبير مرخص وجود عيوب في الإنشاء أو التشطيب، تصدر الهيئة قرارًا بالإصلاح، ويحظر صرف المحتجز. فإذا أشعرت الهيئة المطور ولم يبدأ الإصلاح خلال خمسة أيام من إبلاغه، جاز لها استخدام المبلغ المحجوز أو مصادرة الضمان البنكي في حدود التكلفة التقديرية. هذا مسار خاص بمشروعات البيع على الخارطة ولا يطبق تلقائيًا على كل مبنى مكتمل خارج البرنامج.
العيب الخفي الذي يهدد المتانة والسلامة
يطبق نظام تطبيق كود البناء السعودي على أعمال التصميم والتنفيذ والتشغيل والصيانة. وتنص المادة (29) من اللائحة التنفيذية لكود البناء على المسؤولية التضامنية للمصمم المشرف والمنفذ عن تعويض المالك عما يحدث خلال عشر سنوات من شهادة الإشغال من تهدم كلي أو جزئي، وعن كل عيب خفي يهدد متانة البناء وسلامته، مع مسؤولية المصمم عن عيوب التصميم إذا اقتصر عمله عليه.
لا تدخل كل ملاحظة تشطيب في هذا الضمان العشري. يجب أن يكون العيب ضمن التعريف الفني وأن يهدد المتانة أو السلامة، بينما قد تبقى عيوب أخرى خاضعة للعقد أو ضمان المطور أو القواعد العامة. ويمكن مراجعة خدمة التأمين ضد العيوب الخفية في بلدي لمعرفة مسار الوثيقة إذا كان المبنى مشمولًا بها.
من هو الخصم الصحيح؟
قد يكون المطور هو البائع المتعاقد والمسؤول عن التسليم، وقد يكون مالك الأرض طرفًا في عقد البيع على الخارطة، وقد ينفذ المقاول العمل ويشرف المكتب الهندسي وتغطي شركة التأمين عيبًا محددًا. لا يكفي توجيه الدعوى إلى «شركة المشروع» بالاسم التجاري. افحص السجل التجاري، وعقد البيع، وترخيص المشروع، واتفاق التطوير إن كان ظاهرًا للمشتري، وشهادة الإشغال، ووثيقة التأمين.
توضح اللائحة أن الهيئة تعد نماذج لاتفاقيات مسؤولية المطور ومالك الأرض أمام المشتري. كما يضم عقد البيع النموذجي أحكام الملكية المشتركة. لكن رجوع المالك أو الجمعية على المقاول مباشرة يتوقف على العلاقة العقدية والنصوص والضمان الخاص؛ فلا يفترض وجود دعوى مباشرة في كل عيب دون تكييف.
تقرير الخبير: ما الذي يجب أن يجيب عنه؟
- هل الموضع جزء مشترك أم خاص وفق وثيقة الفرز؟
- ما وصف العيب وموقعه وحدوده وتاريخ ظهوره؟
- هل سببه تصميم أو تنفيذ أو مادة أو تشغيل أو صيانة؟
- هل كان قائمًا وقت التسليم أم نشأ بعده؟
- هل يهدد السلامة أو المنفعة أو هو ملاحظة تجميلية؟
- ما المخطط أو المواصفة أو متطلب الكود الذي لم يطابق؟
- ما الإصلاح الضروري الأقل تكلفة الذي يزيل السبب لا العرض فقط؟
- ما التكلفة التقديرية والمدة، وهل يلزم إخلاء أو إيقاف مرفق؟
- هل توجد إجراءات عاجلة لمنع توسع الضرر؟
يجب أن يكون الخبير مرخصًا في المجال المناسب، خصوصًا عند استخدام مسار المادة (31) من لائحة البيع على الخارطة. الصور مهمة لكنها لا تكشف سبب التسرب. قياس الرطوبة، واختبار العزل، وفحص المناسيب، وتقارير المصعد أو الحريق قد تكون لازمة. وتفيد مادة التعويض عن خطأ المكتب الهندسي في التصميم أو الإشراف في فصل مسؤولية التصميم عن التنفيذ.
كيف تحفظ الدليل قبل الإصلاح؟
- صور المشهد العام ثم التفاصيل مع مقياس واضح وتاريخ.
- احتفظ بسجل البلاغات ووقت توقف المصعد أو تسرب الماء.
- اجمع مخططات التسليم وشهادات الاختبار والضمان والصيانة.
- أخطر المطور والجهة الإدارية وحدد موعد معاينة مشتركة.
- لا تكتفِ بعرض سعر؛ اطلب تقرير سبب ونطاق إصلاح.
- إذا كان الخطر عاجلًا، وثق قبل التدخل قدر المستطاع، ثم نفذ إجراء منع الضرر لا تحسينًا شاملًا.
- احفظ العينات المستبدلة أو محضر التخلص منها إذا كانت مؤثرة.
تخضع الرسائل والصور والتقارير الإلكترونية لأحكام نظام الإثبات. لا تجمع صور ملاك مختلفين دون ربط كل صورة بمكانها، ولا تنشر اتهامات على الشبكات الاجتماعية؛ الأفضل قناة رسمية تحفظ الحق ولا تزيد النزاع.
مسار الإلزام في مشروع على الخارطة
- تحقق من الترخيص: راجع المشروع والمطور عبر منصة البيع والتأجير على الخارطة.
- اجمع قرار الجمعية: وثق تكليف الخبير والصفة ومن يمثل الملاك.
- ارفع تقريرًا فنيًا: يتضمن العيب والتكلفة التقديرية ونطاق الأجزاء المشتركة.
- أشعر المطور: بطلب محدد للإصلاح وجدول زمني ومعاينة.
- تواصل مع الهيئة: عبر قنوات البلاغات والشكاوى لبحث تطبيق مسار المحتجز والضمان.
- الصلح: يمكن استخدام الصلح لمستفيدي البيع على الخارطة إذا كان النزاع داخل اختصاص الخدمة.
- القضاء: عند عدم كفاية المسار التنظيمي، صغ طلب التنفيذ أو تكلفة الإصلاح والتعويض أمام الجهة المختصة.
البلاغ التنظيمي لا يغني دائمًا عن مطالبة مدنية، كما أن رفع الدعوى لا يلغي ضرورة حماية المبنى. نسق بين المسارين حتى لا تصدر الجمعية تكليف إصلاح يغير الحالة قبل فحص الهيئة أو الخبير، أو تترك الضرر يتفاقم انتظارًا للنزاع.
هل تدفع الجمعية تكلفة الإصلاح أولًا؟
إذا كان العيب يهدد السلامة أو يسبب ضررًا متزايدًا، قد تضطر الجمعية إلى إجراء عاجل من ميزانيتها. يجب أن يكون القرار موثقًا، وأن تمنح المطور فرصة معقولة للمعاينة إلا في الضرورة، وأن تفصل بين وقف الضرر والإصلاح النهائي. بعد ذلك تبحث الجمعية الرجوع بالتكلفة اللازمة على المسؤول، مع الفواتير والعقود والتقرير.
أما الصيانة الدورية الناتجة عن الاستعمال الطبيعي فهي من موارد الجمعية واشتراكات الملاك، ولا يصح تحميلها للمطور لمجرد قرب التسليم. المادة (24) من نظام الملكية تجعل أموال الجمعية لأغراض الإدارة وصيانة الأجزاء المشتركة، وتلزم كل مالك باشتراكه. النزاع الحقيقي هو هل العمل صيانة عادية أم إصلاح عيب تسليم؛ ويجيب عنه الخبير والمستند.
صياغة الطلبات في الدعوى
يمكن طلب إلزام المطور بإزالة العيوب وتنفيذ الإصلاح وفق تقرير الخبرة خلال مدة، مع تمكين الجمعية من الإشراف والاختبار. ويطلب احتياطيًا الحكم بتكلفة الإصلاح إذا امتنع أو تعذر التنفيذ العيني. وقد يضاف التعويض عن أضرار مباشرة مثل تلف ممتلكات مشتركة أو توقف مرفق، مع تفصيلها ومنع الازدواج.
لا تطلب مبلغًا إجماليًا لجميع الملاحظات دون جدول. قسمه إلى: عيوب أصلية، صيانة دورية، تحسينات مرغوبة، وأعمال عاجلة. وإذا كان العيب في جزء خاص لكنه يسبب ضررًا مشتركًا، حدد مسؤولية مالك الوحدة أو المطور. ويشرح مقال المطالبة بتكلفة إصلاح عيوب البناء بعد الاستلام طريقة بناء تكلفة إصلاح واقعية، بينما يركز مقال التسربات والعيوب الخفية على حفظ مصدر التسرب.
دفوع المطور المتوقعة
- أن العيب نتج عن عدم صيانة الجمعية أو تشغيل غير صحيح.
- أن الملاك أجروا تعديلات في السطح أو الشبكات.
- أن الملاحظة ظاهرة وقُبلت دون تحفظ أو عولجت سابقًا.
- أن التقرير صادر من غير مختص أو لم يفحص السبب.
- أن المطلوب يتضمن ترقية لا إعادة للمواصفات.
- أن الوثيقة التأمينية هي المسار الأول لعيب خفي مشمول.
- أن مسؤولية التنفيذ على مقاول أو مصمم مستقل.
- أن المطالبة مقدمة من مالك منفرد بلا قرار أو صفة تخص كامل العقار.
الاستعداد يكون بمحاضر الجمعية، وسجل الصيانة، ومنع التعديلات غير المرخصة، وتقرير سببي، وعقد المشروع. وإذا عرض المطور إصلاحًا مؤقتًا، سجل هل يقبله الملاك تحتفظًا، وما اختبار القبول، وما الضمان بعد الإصلاح.
أسئلة شائعة
هل السطح والمصاعد والمواقف أجزاء مشتركة؟
غالبًا تدخل ضمن الأجزاء المشتركة بحسب النظام، لكن المرجع النهائي لوثيقة الفرز وحدود المشروع؛ فقد يوجد جزء مخصص حصريًا لوحدة أو عقد انتفاع خاص.
هل تبدأ مدة العشر سنوات من تسليم شقتي؟
المادة (29) من لائحة كود البناء تربط الضمان الخاص بمرور عشر سنوات من تاريخ صدور شهادة الإشغال، وليس من تاريخ استلام كل وحدة، وللعيوب المحددة فيها.
هل تكفي صور التسرب لإلزام المطور؟
الصور تثبت المظهر، لكنها لا تكفي دائمًا لإثبات المصدر والمسؤول والتكلفة. التقرير الفني والاختبارات والمخططات أكثر حسمًا.
هل استخدام مبلغ الضمان 5% متاح لكل مبنى؟
لا. هذه آلية خاصة بالمشروع المرخص للبيع على الخارطة وبشروط النظام واللائحة وتدخل الهيئة، وليست حسابًا يملكه الملاك مباشرة.
هل صيانة الجمعية تسقط حق الرجوع؟
لا بالضرورة. الإصلاح العاجل الموثق قد يحفظ المبنى ثم تطالب الجمعية بالتكلفة، لكن إزالة الدليل أو تنفيذ تحسينات مبالغ فيها يضعف الملف.
الخاتمة
إلزام المطور بإصلاح عيوب الأجزاء المشتركة يحتاج إدارة جماعية ودليلًا فنيًا ومسارًا صحيحًا. عرّف الجزء المشترك، وافصل الصيانة عن عيب التسليم، ووحد قرار الملاك، ثم استخدم ضمان المشروع أو التأمين أو الدعوى بحسب الحالة. يمكن مراجعة خدمة محامي عقارات أو صفحة التواصل لفحص الصفة والعقد والضمانات. المعلومات للتوعية العامة ولا تغني عن استشارة مهنية مرخصة.